Huizenprijs kunstmatig hoog. Fotobewerking: Joram de Graaf
In Groot-Brittannië werden de huizen de afgelopen jaren ruim 18 procent goedkoper. In Spanje was dat zo’n 20 procent. Amerikaanse woningen daalden sinds de piek in 2006 met gemiddeld 31 procent. En in Ierland zagen huizenbezitters de waarde van hun woning met meer dan 38 procent omlaag gaan.
En in Nederland? Hier daalde de gemiddelde huizenprijs sinds het hoogtepunt in augustus 2008 met slechts 7,6 procent. In Maastricht daalde de huizenprijs in die periode zelfs met niet meer dan 2,7 procent.
Appartementen in Limburg kosten nu slechts een procent minder dan in augustus 2008. Een 2-onder-1-kap in Groningen daalde maar 0,8 procent in prijs.
Waarom doet de Nederlandse huizenprijs het zoveel minder slecht dan in veel andere landen? Het is niet dat bij ons de markt voorafgaande aan de crisis zoveel minder overspannen was. De markt werkt hier wel een stuk slechter, zoals de Oeso onlangs in een rapport schreef. Daardoor kan het prijsmechanisme zijn werk niet goed doen – een meevaller in tijden van neergang.
Maar er is meer aan de hand. De Nederlandse overheid doet er alles aan om de Nederlandse woningmarkt drijvende te houden. En de banken zijn bang om hun verlies te nemen. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis grossiert men in maatregelen om de vraag naar woningen kunstmatig op peil te houden. Een overzicht:
1. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
In 2009 werd de bovengrens voor de NHG verhoogd, om de gevolgen van de kredietcrisis te verzachten. Voortaan kwamen hypotheken tot 350.000 euro in aanmerking voor de garantieregeling. In 2010 maakte maar liefst 80 procent van de huizenkopers met een hypotheek onder dat bedrag, gebruik van de NHG. Logisch want in ruil voor een kleine, eenmalige premie krijg je een rentekorting die kan oplopen tot 0,8 procentpunt.
Uiteindelijk zijn het de rijks- en gemeentelijke overheden die garant staan bij wantbetaling. De NHG is daarom een verkapte subsidie aan huizenkoper (lagere rente) en banken (minder risico). Volgens economen van SEO Economisch Onderzoek kan de regeling beter worden afgeschaft.
2. Koopgarant
Nog een garantieregeling. Oorspronkelijk bedoeld voor en opgezet door coöperaties, voor starters en huurders die hun huurwoning willen kopen. Via Koopgarant kunnen zij tot 30 procent korting op de prijs krijgen en een terugkoopgarantie van de woningcorporatie.
Op verzoek van de Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars, is Koopgarant nu ook voor commerciële aanbieders beschikbaar. Dat zou de ‘doorstroming’ op de woningmarkt ten goede komen. Lees: het legt een bodem in de markt.
3. Koop Goedkoop, Betaalbare Koopwoning
De woningcorporaties hebben nog meer manieren bedacht om de vraag naar huizen op te peppen. De regeling ‘Koop Goedkoop’ laat mensen een huis kopen zonder de grond waarop dat huis staat. Scheelt toch gauw 20 procent in de benodigde financiering.
De regeling ‘Betaalbare Koopwoning’ is een soort uitgestelde koop. Je krijgt het huis tegen een te lage prijs, en als het inkomen stijgt moet je de rest bijleggen.
4. Starterslening
Wie te weinig verdient om genoeg te kunnen lenen bij de bank om een eerste huis te kopen, kan voor het tekort een starterslening aanvragen bij de gemeente. Ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten hebben hier een regeling voor.
In plaats dat de huizenprijs zich aanpast aan de mogelijkheden van de koper, trekken we in Nederland gewoon de leencapaciteit van de koper kunstmatig op. Dat houdt de huizenprijzen lekker hoog.
Het geld bij het Rijk is inmiddels op, voor deze regeling. Maar veel gemeentes gaan er voor eigen rekening mee door.
5. Gemeentelijke regelingen
Als de huizenprijs daalt, gaat ook de opbrengst van de daarop gebaseerde gemeentelijke belastingen omlaag. Geen wonder dat gemeentes zich in alle bochten wringen om de vraag naar huizen kunstmatig op te krikken. In Amsterdam hebben ze de voorwaarden voor de starterslening versoepeld. Alkmaar heeft de Stichting Verkoopgarantie opgericht om de verkoop van nieuwbouwwoningen te stimuleren.
Gemeente Horst aan de Maas gaat voor drie miljoen euro aan onverkoopbare' woningen opkopen om de lokale woningmarkt vlot te trekken. Gemeente Zeewolde trok een nieuwe pot geld open voor starterleningen in 2011. Amersfoort leent 3,5 miljoen euro, en leent dat geld door aan starters. Hoogeveen gunt kopers uitgestelde betaling van hun nieuwbouwhuis.
6. Onherroepelijke volmacht
Mocht een huiseigenaar – ondanks alle subsidies en garanties – toch zijn lening niet kunnen afbetalen, dan gaat de bank niet direct over tot een executieveiling. Banken weten dat zo’n veiling weinig oplevert (38 procent minder dan de marktprijs, vonden onderzoekers van de Erasmus Universiteit uit). In de VS zijn het vooral deze gedwongen verkopen door banken die de huizenprijs daar steeds weer verder doet dalen.
Nederlandse banken pakken het slimmer aan, zo bleek uit een recente uitzending van EenVandaag. Zij laten de wanbetaler een ‘Akte van Onherroepelijke Volmacht’ tekenen, die de bank in staat stelt om eerst rustig te kijken of er een onderhandse verkoop mogelijk is. Zo houden ze de huizen van wanbetalers lange tijd van de markt, waardoor de druk op de prijs afneemt.
7. Lage rente
De Europese Centrale Bank helpt ook mee. Door de rente voor banken op 1 procent te zetten, en de markt te overstromen met liquiditeiten, bleef de afgelopen jaren lenen relatief goedkoop. De lage rente werkt in feite als een kruissubsidie van spaarders (die weinig vergoed krijgen) aan leners (die weinig betalen). Zonder deze onzichtbare belasting op spaargeld, was de vraag naar woningen veel verder weggezakt. En de huizenprijs ook.
8. Hypotheekaftrek
Natuurlijk, dit overzicht is niet compleet zonder de moeder-aller-subsidies, de hypotheekrenteaftrek. Het is de stille kracht achter de stijging van de huizenprijzen van de afgelopen decennia.
Het vorige kabinet wilde de aftrek voor zeer hoge hypotheken voorzichtig verminderen. Maar het kabinet Rutte trok het wetsvoorstel voor deze ‘villabelasting’, zoals de subsidieverlaging curieus genoeg werd genoemd, weer in. De huizenmarkt is te fragiel voor zelfs maar de kleinste inperking van de renteaftrek, meent het kabinet. De prijzen moeten op peil blijven. Koste wat kost.
Lees ook:
Banken vaag over maximale hypotheek
Onderzoek in opdracht banken: 'Schaf NHG af'
Meer analyses en opinies van Mathijs Bouman
